Luật đặt cọc đất đai thực tế là các quy định trích từ nhiều bộ luật khác nhau (đất đai, dân sự, thương mại…) nhưng đều nói về việc đặt cọc trước khi mua bán bất động sản. Và vì có rất nhiều bộ luật nói về nó, người dân khó mà nắm bắt được tất cả các quy định của luật đặt cọc mua bán đất đai. Vì thế ở bài viết này, các luật sư hàng đầu của Askany sẽ hướng dẫn cho bạn đầy đủ các quy định đặt cọc này. Askany sẽ cho bạn giải pháp để gặp gỡ luật sư tư vấn về bất kỳ vấn đề nào, chẳng hạn như cách tính giá đất đền bù.
Luật đặt cọc đất đai
Sau đây là các quy định quan trọng của luật đặt cọc đất đai mà người dân cần phải nắm:
Việc đặt cọc đất đai là không bắt buộc
Mặc dù đặt cọc được sử dụng như một biện pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ về các loại thuế phí khi mua bán nhà đất theo quy định của luật Đất đai, không bắt buộc các bên phải thực hiện việc đặt cọc. Khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng hoặc mua bán nhà đất, các bước sau đây cần được thực hiện:
- Công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán đất.
- Kê khai nghĩa vụ tài chính.
- Đăng ký sự biến động (đăng ký chuyển quyền sở hữu).
Thực tế, bước 2 và 3 thường được thực hiện cùng lúc nếu bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán. Điều này có nghĩa là việc đặt cọc, nếu có, thường diễn ra như một bước đầu tiên trước khi hợp đồng mua bán được ký kết, và nó thường được thực hiện để đảm bảo sự cam kết của các bên tham gia giao dịch (thay vì để ngăn chặn việc bán cho người khác, như được hiểu trong quan niệm thông thường về đặt cọc).
Công chứng hợp đồng đặt cọc đất đai
Luật đặt cọc đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không chứa bất kỳ điều khoản nào mà yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hoặc chứng thực; chỉ có quy định về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất, hoặc nhà cửa gắn liền với đất (xem thêm đất sổ hồng có được xây nhà không).
Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp hoặc các rủi ro khác, các bên thường nên xem xét việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc. Trên thực tế, nhiều trường hợp do sự tin tưởng nên tiền đặt cọc chỉ được trao đổi mà không có tài liệu ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc, điều này có thể dẫn đến các tranh chấp.
Không mua bán đất sau khi cọc có bị phạt không?
Trong trường hợp hai bên đặt cọc không thực hiện hoặc không tuân thủ hợp đồng theo thỏa thuận, thì có thể bị áp dụng phạt cọc. Mức phạt cọc được quy định cụ thể tại Luật Đất đai như sau:
- Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (kèm theo việc mất số tiền đặt cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì phải hoàn trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền có giá trị tương đương với tài sản đặt cọc (hoàn trả tiền đặt cọc và bị áp dụng phạt cọc với một số tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Các bên có thể thỏa thuận theo cách khác, chẳng hạn như không áp dụng phạt cọc hoặc quy định cụ thể số tiền đặt cọc, tuy nhiên, thỏa thuận này phải tuân theo quy định của luật và đạo đức xã hội.
Kết luận
Giờ đây bạn đã nắm được mọi quy định quan trọng nhất của luật đặt cọc đất đai hiện nay. Đặt cọc là hành vi rất cần thiết để đảm bảo an toàn trong giao dịch mua bán. Nếu có vấn đề gì trong quy trình đặt cọc mua bán đất đai, bạn hãy liên hệ ngay chuyên gia Askany. Họ có rất nhiều kinh nghiệm và kiến thức cần thiết để hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề như vậy.
